第一節(jié) 目前的上海市公寓市場(chǎng)

一、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化公寓的概述

“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化公寓”的概念體系，是衡量一個(gè)住宅產(chǎn)品是否同時(shí)滿足人們?cè)诂F(xiàn)時(shí)代居住生活和精神方面享受雙重需求的標(biāo)準(zhǔn)化尺度，它包含三方面內(nèi)容。

1、地段的選擇

世界各國(guó)的許多例子可以證明，越是都市繁華的中心地帶（如CBD），越是高級(jí)公寓的理想選擇地。

2、空間的特點(diǎn)

大都市標(biāo)準(zhǔn)的基本公寓單元應(yīng)由客廳、臥室、廚房、浴室、陽(yáng)臺(tái)、光線與空間的分隔六大居室元素構(gòu)成。一個(gè)舒適的居住空間，上述的六大元素顯然不可或缺。

3、居住的文化

在現(xiàn)代的公寓里，室內(nèi)的環(huán)境設(shè)計(jì)和空間以外的景觀配合亦顯得相當(dāng)重要，鄰居、社區(qū)、裝修風(fēng)格、家具配備和物業(yè)管理衍生和創(chuàng)造出了新的居住文化。

二、上海投資型公寓的投資概述

1、上海高檔投資型公寓的市場(chǎng)路徑

從1999年開(kāi)始，持續(xù)四年走高的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，近期來(lái)在高檔房的售價(jià)和租金上開(kāi)始回落，售價(jià)下跌近200元／平方米，而租金則下跌30%-40%.“其實(shí)，這是一種合理的回落。原來(lái)的高檔房租金回報(bào)率可高達(dá)25%-30%，這是一種高額利潤(rùn)。如今開(kāi)始向7%-8%下滑，是正常的。”華東師范大學(xué)亞歐 研究 中心 研究 員余南平面對(duì)記者的提問(wèn)如此作答。

面對(duì)上海連續(xù)三年大幅度增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，近來(lái)業(yè)界出現(xiàn)了不同的聲音，認(rèn)為是“非正常”增長(zhǎng)的有之，認(rèn)為長(zhǎng)三角地產(chǎn)牛市尚未終結(jié)的有之，認(rèn)為盤(pán)整即將出新者有之，認(rèn)為未來(lái)2-3年仍然會(huì)保持目前的增長(zhǎng)勢(shì)頭者也有之。一個(gè)被普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)是，上海外向型經(jīng)濟(jì)在國(guó)內(nèi)的領(lǐng)先水平給予了上海房?jī)r(jià)上漲不可低估的支撐力量。

2、從外銷房到投資型物業(yè)

上海的高檔房，最初起源于上世紀(jì)九十年代的外銷房。而其中又有多數(shù)的外銷房采取先租后售的方式，于是便有了高檔投資型公寓。九十年代中后期，為了滿足來(lái)滬工作的境外人士（包括港澳臺(tái)等東南亞和歐美的境外人士）和海外華僑的住房需求，上海市推出了特定發(fā)展時(shí)期的外銷房。所謂外銷房，就是指在立項(xiàng)前取得可向境外人士銷售許可的項(xiàng)目。這也就意味著，在那個(gè)時(shí)期，境外人士在境內(nèi)置業(yè)是有限制的，按照規(guī)定，他們不能購(gòu)買內(nèi)銷房。推出之初，上海的外銷房主要集中于徐匯區(qū)建國(guó)路、靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路、長(zhǎng)寧區(qū)新華路和虹橋古北新區(qū)這幾個(gè)中心區(qū)域，售價(jià)在1500-2000美元，150平方米的公寓月租均價(jià)在2000美元左右。這幾個(gè)區(qū)域也成為上海最早的“國(guó)際社區(qū)”板塊。

受東南亞金融危機(jī)的影響，加之外銷房本身價(jià)格的高昂和物業(yè)品種的單一，1998年，上海外銷房刮起了一陣降價(jià)風(fēng)。自浦東珠江玫瑰園從1500美元單價(jià)跌至5000元人民幣之后，不少外銷房跌價(jià)五成至四成。振安廣場(chǎng)、中山廣場(chǎng)、嘉匯廣場(chǎng)和玉佛城的房?jī)r(jià)都從1500美元左右跌至人民幣4000-6000元，和平花園、恒昌大廈、金柏苑等外銷樓盤(pán)也開(kāi)始降價(jià)銷售。但外租高檔公寓的價(jià)格下滑幅度不大。

從2001年8月1日開(kāi)始，上海實(shí)行內(nèi)外銷住宅商品房并軌政策。早在2001年6月，上海率先發(fā)布《關(guān)于本市內(nèi)外銷商品住房并軌的若干意見(jiàn)》，成為全國(guó)首個(gè)對(duì)住宅類內(nèi)外銷房實(shí)現(xiàn)并軌的城市。其實(shí)質(zhì)性內(nèi)容有兩點(diǎn)：一是在土地供應(yīng)上統(tǒng)一出讓價(jià)格，取消原有的內(nèi)外銷商品住房項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金價(jià)格的差別；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不再另立內(nèi)外銷房，土地供應(yīng)按照市場(chǎng)的價(jià)格出讓；二是統(tǒng)一內(nèi)外銷商品住房的交易，包括統(tǒng)一租售對(duì)象。

從此，在上海的商品住房都可以向外商銷售，就是以前建造的內(nèi)銷的商品房也可以向外商租售。另外，統(tǒng)一交易手續(xù)和交易稅費(fèi)，外商在進(jìn)行商品住房交易時(shí)，不再需要繳納特別的稅費(fèi)。這一政策的實(shí)施，也成為上海房?jī)r(jià)持續(xù)1999年上漲行情的一大主推動(dòng)力，讓上海掀起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的熱潮。

3、“勢(shì)力范圍”的產(chǎn)生

2002年開(kāi)始，隨著內(nèi)外銷房的并軌統(tǒng)一，又有一些新的區(qū)域逐漸成為中高檔物業(yè)的集中地，高檔公寓的分布區(qū)域也隨之?dāng)U大，分布特點(diǎn)也隨之改變。除了地處市中心的黃浦、盧灣、靜安、徐匯、長(zhǎng)寧，新開(kāi)發(fā)的閔行、浦東新區(qū)，都開(kāi)始出現(xiàn)售價(jià)在12000元以上的高檔物業(yè)。而在市中心的黃浦、靜安、盧灣三地，更有許多樓盤(pán)均價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元以上。據(jù)來(lái)自香港的美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理方萬(wàn)昌介紹，和他本人一樣，許多來(lái)自港澳的外企員工，選擇了在市中心租住高級(jí)公寓。“東南亞人喜歡夜生活，尤其是沒(méi)有車的外籍打工階層，他們有著不錯(cuò)的住房津貼，傾向于租住交通便捷的市中心區(qū)域，比如徐家匯板塊，月租金在1500-2500美元，兩房，有很好的裝修、衛(wèi)星電視、不錯(cuò)的小區(qū)環(huán)境等。”作為香港的房地產(chǎn)中介，美聯(lián)物業(yè)主要針對(duì)的客戶群就是境外人士，為他們?cè)谏虾Ｖ脴I(yè)提供服務(wù)。方萬(wàn)昌還表示，隨著浦東開(kāi)發(fā)的步伐加快，陸家嘴和世紀(jì)公園板塊、金橋和張江板塊也開(kāi)始加入這一行列。從2003年開(kāi)始，外來(lái)的新生代包括一些擁有高薪的海歸派，除了選擇原來(lái)早期的長(zhǎng)寧新華路板塊，也開(kāi)始向浦東的金橋碧云國(guó)際社區(qū)、陸家嘴沿江板塊的世茂濱江、世紀(jì)公園板塊的聯(lián)洋新社區(qū)轉(zhuǎn)移。浦東這幾個(gè)區(qū)域的歐美人士比較多。

而位于上海西區(qū)華漕板塊滬青平一帶的別墅區(qū)，則成為許多港臺(tái)和歐美CEO的首選，一些回國(guó)創(chuàng)業(yè)的海歸派也開(kāi)始選擇這些區(qū)域。處于這一板塊的萬(wàn)科蘭喬圣菲別墅，位于西郊莊園旁，據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)副總經(jīng)理丁長(zhǎng)峰介紹，“蘭喬圣菲一期的業(yè)主中，有近1／3是買來(lái)投資用的，其中77%的是境外人士和在海外學(xué)習(xí)過(guò)的歸國(guó)人士。一期售價(jià)12000元／平方米，而在二期、三期，將上漲到13000-15000元／平方米。

三、2006年上海公寓類新房成交幅增大

春節(jié)過(guò)后新房市場(chǎng)成交進(jìn)入恢復(fù)性增長(zhǎng)階段，公寓類住宅成交量增幅高達(dá)132.1%，但由于成交結(jié)構(gòu)的變化，公寓類住宅的成交均價(jià)有所回落。

而別墅類住宅成交量與上周相比同樣放大39%，各類住宅的成交恢復(fù)帶動(dòng)整體住宅的成交放量顯著，但與春節(jié)前的日成交量還有差距。

2006年2月10日至2月16日，一周新開(kāi)房源共計(jì)16個(gè)開(kāi)盤(pán)單元，推出1005套房源，面積約11.4萬(wàn)平方米。郊環(huán)以外沒(méi)有樓盤(pán)，外郊環(huán)間的7個(gè)，中外環(huán)間的1個(gè)，內(nèi)中環(huán)間的3個(gè)，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的5個(gè)。共成交新盤(pán)套數(shù)2372套，面積25.9萬(wàn)平方米，成交量增加近82%；其中住宅1905套，成交面積21.6萬(wàn)平方米，住宅類均價(jià)7404元，成交量增幅75%，價(jià)格環(huán)比上升15%。

上海公寓類商品住宅成交套數(shù)1199套，成交均價(jià)8446元；動(dòng)遷類住宅成交套數(shù)641套，成交均價(jià)2882元；別墅類住宅成交套數(shù)65套，成交均價(jià)14108元；公寓類商品住宅成交量占全部住宅的65%，動(dòng)遷類住宅占27%，別墅類住宅占8%。

四、上海老年公寓市場(chǎng)需求大

到2015年，在上海，入住老年公寓的人數(shù)將達(dá)到9萬(wàn)人。按每人30平方米(建筑面積)計(jì)算，老年公寓市場(chǎng)需求總量為270萬(wàn)平方米。巨大的潛在需求，將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的熱點(diǎn)，已有不少海內(nèi)外資本暗中覬覦這一創(chuàng)新商機(jī)。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為養(yǎng)老型住宅的投資開(kāi)發(fā)需要三個(gè)前提：企業(yè)的參與、政策的支持以及對(duì)老年人市場(chǎng)整體需求的 研究 和 規(guī)劃 。目前上海有關(guān)部門正在擬定老年公寓的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，將在某些邊遠(yuǎn)區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，并對(duì)滬上一些滯銷樓盤(pán)進(jìn)行改造，或在一些大規(guī)模的小區(qū)中設(shè)置幾幢老年公寓，改“三代同堂”為“三代同區(qū)”。

目前，公寓仍是絕大多數(shù)被訪者購(gòu)買養(yǎng)老型住宅的首選物業(yè)形態(tài)。根據(jù)上海退管會(huì)辦公室提供的2005年養(yǎng)老型住宅購(gòu)買意愿調(diào)研結(jié)果，月收入8000元以上的人群中，55％的被訪者表示愿意購(gòu)買養(yǎng)老型住宅，其中，40歲以上的中年人購(gòu)買意愿尤為強(qiáng)烈。帶電梯的多層公寓、兩房一廳、兼顧社區(qū)會(huì)所老年社交活動(dòng)的小區(qū)，成為中老年被訪者選擇最多的物業(yè)類型。

老年用房專業(yè)委員會(huì)在對(duì)上海老年公寓現(xiàn)狀的調(diào)研資料中預(yù)測(cè)，到2015年，按老年人口的3%計(jì)算，入住老年公寓的人數(shù)將達(dá)到9萬(wàn)人。按每人30平方米(建筑面積)計(jì)算，老年公寓市場(chǎng)需求總量為270萬(wàn)平方米。

老年公寓可分三種類型，按7：2：1的比例劃分，即分散建設(shè)的老年公寓組團(tuán)占70%(約189萬(wàn)平方米)，集中建設(shè)的老年公寓小區(qū)占20%(約54萬(wàn)平方米)，綜合建設(shè)的“老年城”占10%(約27萬(wàn)平方米)。

巨大的潛在需求，將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的熱點(diǎn)。盡管大規(guī)模的養(yǎng)老型住宅投資開(kāi)發(fā)尚未形成，但早已有海內(nèi)外資本暗中覬覦這一創(chuàng)新商機(jī)。上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不久前接待的一個(gè)美資地產(chǎn)投資集團(tuán)，瞄準(zhǔn)的就是上海老年社區(qū)、老年公寓的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

五、服務(wù)公寓租賃領(lǐng)跑上海住宅市場(chǎng)

上海的住宅公寓市場(chǎng)繼續(xù)保持良好勢(shì)頭，該市場(chǎng)的領(lǐng)先者———高端服務(wù)式公寓租金上漲了2.2%，已達(dá)到每月33.1美元/平方米。

1、住宅市場(chǎng)

2007年第二季度和第三季度，上海住宅租賃市場(chǎng)連續(xù)兩季度保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。別墅市場(chǎng)和公寓市場(chǎng)的租金均明顯上漲。

到2009年，浦東的寫(xiě)字樓將成倍增長(zhǎng)，許多零售中心項(xiàng)目的運(yùn)作，包括和記黃埔項(xiàng)目和新鴻基國(guó)際金融中心項(xiàng)目，將使浦東不再落后于浦西。

2、服務(wù)公寓

越來(lái)越多的專業(yè)服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商對(duì)上海的高端住宅市場(chǎng)非常看好，可能會(huì)改變上海服務(wù)式公寓市場(chǎng)的格局。

已經(jīng)擁有錦麟天地的富聯(lián)國(guó)際集團(tuán)正計(jì)劃進(jìn)行更大的擴(kuò)張。未來(lái)兩年，將在上海和北京開(kāi)發(fā)五個(gè)樓盤(pán)。與此同時(shí)，由摩根士丹利房地產(chǎn)基金掌控的、香港服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)者Shama，在大陸的首個(gè)管理樓盤(pán)翠湖天地也即將上市。該公司還計(jì)劃未來(lái)兩年在京滬兩地繼續(xù)運(yùn)作三個(gè)樓盤(pán)。隨著冬季來(lái)臨，公寓市場(chǎng)逐步進(jìn)入滯緩期。

3、別墅租賃

上海別墅租賃市場(chǎng)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好，在基礎(chǔ)設(shè)施不斷改進(jìn)的情況下，比較低廉的租金使許多外籍家庭涌向上海的東部，這一趨勢(shì)很可能會(huì)持續(xù)。

將來(lái)諸多外籍人士設(shè)施和學(xué)校的興起，如世紀(jì)公園旁錦康路上的上海日語(yǔ)學(xué)校、御翠園的耀中國(guó)際學(xué)校，及高端項(xiàng)目如提香別墅和翠庭別墅的建成，將使浦東別墅在市場(chǎng)上扮演更重要的角色。

第二節(jié) 上海酒店式公寓市場(chǎng)

一、上海酒店式公寓的分類

目前上海酒店式公寓 市場(chǎng)發(fā)展 的越來(lái)越快，“酒店式公寓”這一新名詞在普通消費(fèi)者心里已不再陌生，在業(yè)內(nèi)更是耳熟能詳。但由于經(jīng)歷了幾年的發(fā)展，內(nèi)外資開(kāi)發(fā)商的并存，更由于各自開(kāi)發(fā)理念與經(jīng)營(yíng)方式的不同，各自卻占有著不同的市場(chǎng)份額，從物業(yè)的背景和性質(zhì)上來(lái)看，大致可以分為以下幾大類型：

1、轉(zhuǎn)型的酒店式公寓

自從上海2001年8月實(shí)施內(nèi)外銷房并行的政策以來(lái)，越來(lái)越多的已建及在建的外銷房感覺(jué)到了經(jīng)營(yíng)方面的市場(chǎng)壓力，因此憑借著自身服務(wù)及配套設(shè)施上的優(yōu)勢(shì)，在宣傳上以高檔酒店式服務(wù)公寓的形象代替以往外銷住房的稱號(hào)，并且憑借其良好的口碑，吸引了相當(dāng)?shù)目蛻羧胱　?/p>

2、新一代酒店式公寓

隨著小戶型房的火爆以及酒店式服務(wù)公寓受到市場(chǎng)的公認(rèn)，一種新型的物業(yè)形態(tài)逐漸在滬增多。其實(shí)它更多像是從小戶型的一種類型，與傳統(tǒng)意義上的酒店已經(jīng)不太一樣了，它們更多的只是提供一種酒店式的服務(wù)。

3、產(chǎn)權(quán)式酒店

產(chǎn)權(quán)式酒店于上個(gè)世紀(jì)70年代興起于美國(guó)的一些著名的旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE”，它一般位于風(fēng)景秀麗的旅游地區(qū)，如：夏威夷、加利福尼亞等。酒店的出租率又相對(duì)較高，一般年出租率在40％以上。

產(chǎn)權(quán)式酒店是傳統(tǒng)酒店業(yè)務(wù)與現(xiàn)今房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)交融，既帶給酒店一種新的盈利和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的方式，又提供給投資客們一種新興的投資型物業(yè)。應(yīng)該說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)在近代一個(gè)比較大膽的嘗試。

但此種物業(yè)形式在上海比較少見(jiàn)，因此相對(duì)的投資者也比較謹(jǐn)慎，同時(shí)它在操作上也比較復(fù)雜，不適宜短線投資。而且，上海目前的產(chǎn)權(quán)式酒店主打的概念是與國(guó)外和國(guó)內(nèi)其他旅游城市所不同的，我們都知道他們主打的概念是旅游，而上海則是商務(wù)辦公，因此我們只能借鑒而不能照搬，必須采用不同的銷售通路才能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。

二、上海酒店式公寓的區(qū)域分布

城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）是商務(wù)活動(dòng)最密集最集中的區(qū)域，也是租用酒店式公寓的客戶活動(dòng)最多的區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市場(chǎng)上目前的近50個(gè)酒店式服務(wù)公寓，主要分布在徐匯（29%）、長(zhǎng)寧（25%）、盧灣（17%）、靜安（15%）、黃浦（6%）、浦東（6%）、虹口（2%）等七個(gè)行政區(qū)。徐匯、長(zhǎng)寧和盧灣三區(qū)占據(jù)了其中71%的份額。

區(qū)域板塊的概念，上海市酒店式公寓的分布主要為九大板塊。九大板塊集中分布在上海東西方向的軸線上，從虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)到浦東的小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，東西方向跨度20多公里，而南北方向的覆蓋范圍不超過(guò)6公里。其中衡山路板塊、鎮(zhèn)寧路板塊、華山路板塊和南京西路板塊是酒店式服務(wù)公寓分布最為集中的區(qū)域，其次為靠近人民廣場(chǎng)的新天地板塊和外灘板塊。虹橋板塊雖然分布的物業(yè)數(shù)量不少，但是相對(duì)比較分散。

以上的區(qū)域板塊基本以上海浦西和浦東的中央商務(wù)區(qū)為中心，占盡上海黃金地段的區(qū)位效應(yīng)。作為以“使館區(qū)”著稱的徐匯，以衡山路和淮海西路等高尚地段演繹著諸如“衡山路41號(hào)”和“AmbassyCourt（鴻藝豪庭）”的經(jīng)典與雅致。位于長(zhǎng)寧的“麗晶大廈”和“龍柏高級(jí)公寓”折射出虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)在上海由一枝獨(dú)秀到百花齊放的發(fā)展歷程。景氣指數(shù)最旺的新天地和小陸家嘴板塊，分別憑借淮海中路的黃金三角商圈和小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，成為目前最具潛力的區(qū)域。威斯汀公寓的上市，成為這一區(qū)域中酒店式公寓的主導(dǎo)型物業(yè)。

地段為王——是酒店式公寓制勝的首要因素。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費(fèi)者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)。“高尚地段”的含義不僅僅包括靠近CBD，同時(shí)還意味著交通便捷、環(huán)境幽雅、周邊設(shè)施齊全等。

三、上海酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)管理

良好的物業(yè)管理服務(wù)和設(shè)施水平，是酒店式服務(wù)公寓的另一優(yōu)勢(shì)，提供“酒店式服務(wù)”是服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)要訣。服務(wù)式公寓的租期相對(duì)酒店客戶而言比較長(zhǎng)，因此在服務(wù)內(nèi)容上不必完全照搬“酒店服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)，在部分服務(wù)內(nèi)容和配套設(shè)施方面需要適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，使其更具有“舒適性”和“私密性”，能夠?yàn)樽鈶籼峁┝己玫呐涮追?wù)和設(shè)施是保持長(zhǎng)期生命力的關(guān)鍵，在一些酒店式公寓以此作為物業(yè)的靈魂，成為在市場(chǎng)上長(zhǎng)期制勝的法寶。通常情況下，其物業(yè)管理分為硬件和軟件兩大部分：硬件主要指物業(yè)的配套設(shè)施，包括房間套內(nèi)的設(shè)施和公共設(shè)施。

1、硬件設(shè)施

1）房間內(nèi)設(shè)施

以家具設(shè)備為主，其中：廚房和衛(wèi)生間的設(shè)施以及空調(diào)、電話、電視、冰箱、洗衣機(jī)（烘干設(shè)備）等設(shè)備的品牌和質(zhì)量是關(guān)鍵。

2）公共部位設(shè)施

以會(huì)所設(shè)備為主。大多數(shù)中高檔的酒店式公寓都擁有自己獨(dú)立的功能齊全的會(huì)所，通常包括：健身設(shè)施：網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娛樂(lè)休閑設(shè)施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戲室、多功能室、閱覽室、客人休息室、餐廳或酒吧、網(wǎng)吧等；商業(yè)設(shè)施：商務(wù)中心、超市、美容美發(fā)廳等；其他設(shè)施：公寓大堂等。

2、軟件設(shè)施

主要指公寓的服務(wù)管理水平，主要體現(xiàn)在以下幾大內(nèi)容上：

1）家政服務(wù)：日常的房間清潔、干濕洗衣服務(wù)；

2）安全服務(wù)：24小時(shí)保安、24小時(shí)客房服務(wù)；

3）交通服務(wù)：機(jī)場(chǎng)接送、出租車預(yù)定、停車設(shè)施；

4）其他服務(wù)：社區(qū)聚會(huì)、幼兒看護(hù)。

3、根據(jù)物業(yè)管理和配套設(shè)施的質(zhì)量和品質(zhì)，目前市場(chǎng)上的物業(yè)可以分為高、中、低不同的檔次。

1）高檔物業(yè)

以品牌和服務(wù)取勝。如盛捷、雅詩(shī)閣、嘉里公寓、上海商城等，這些物業(yè)擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)可以依托自身其他物業(yè)的整體效應(yīng)，在市場(chǎng)上起到主導(dǎo)地位。在硬件設(shè)施上為客戶提供豪華、舒適、齊全的家具設(shè)備和公共活動(dòng)場(chǎng)所，在軟件服務(wù)上進(jìn)行以“客戶需求”為中心的管家式服務(wù)。

2）中檔物業(yè)

具有相對(duì)完善的硬件設(shè)施，配套比較齊全，但是在服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量上稍遜一籌。處于創(chuàng)造品牌的時(shí)期。如新黃浦酒店公寓、東方雅苑等。

3）低檔物業(yè)

目前市場(chǎng)上的一些物業(yè)檔次難以提高，除了硬件設(shè)施不盡完善以外，服務(wù)水平低下是另一主要原因。

通過(guò)服務(wù)細(xì)微之處，即可見(jiàn)整個(gè)物業(yè)管理水平的一斑。比如在雅詩(shī)閣集團(tuán)的服務(wù)中，有一張專門為國(guó)際客戶提供的“成功生活在國(guó)外的處方”（RecipeforSuccess——YourPartnerForLivingAbroad）,里面列舉了如何幫助客戶盡快熟悉和適應(yīng)在國(guó)外的陌生環(huán)境，使初次來(lái)到異國(guó)他鄉(xiāng)的住戶感受到類似家人的關(guān)心和照顧。類似的細(xì)節(jié)不勝枚舉，小小的卡片折射出“以客戶為中心”的服務(wù)品質(zhì)。

如何充分借鑒國(guó)際化的經(jīng)營(yíng)模式和理念，創(chuàng)造出獨(dú)具特色的管理模式，是提高酒店式公寓品質(zhì)和檔次的重要手段。如果說(shuō)“經(jīng)營(yíng)管理理念”是酒店式公寓的靈魂的話，一個(gè)經(jīng)營(yíng)理念完善的公寓，提供給客戶的不僅僅是一個(gè)“安身的場(chǎng)所”，同時(shí)還是“安心的家園”和“居家的氛圍”。

四、上海酒店式公寓的物業(yè)規(guī)模

上海目前市場(chǎng)上比較活躍的酒店式服務(wù)公寓中，樓盤(pán)的規(guī)模大體可以分為四個(gè)檔次。其中擁有單元數(shù)在50～250套的中檔規(guī)模樓盤(pán)，在市場(chǎng)上占68%。其中少于49套的小型樓盤(pán)大多為一個(gè)大型樓盤(pán)中的一部分，或者是老建筑的改造。而單元數(shù)量在300套左右的大型樓盤(pán)，大多為新建的高層公寓，如：上海盛捷、希爾福公寓、香港廣場(chǎng)世紀(jì)閣和愛(ài)麗軒等。大型樓盤(pán)在淮海中路新天地附近的分布密度比較高，依托淮海中路的高檔商務(wù)區(qū)，出租率和租金水平都比較高。

上海樓盤(pán)規(guī)模檔次一覽表

上一篇：我國(guó)農(nóng)藥制造業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況分析
下一篇：手工具行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議、發(fā)展趨勢(shì)及市場(chǎng)預(yù)測(cè)