2006年以來(lái)，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，各月累計(jì)投資增幅保持在30%以上。

截至6月末，大連房地產(chǎn)開發(fā)完成投資123.65億元，同比增長(zhǎng)30.2%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為23%，同比提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

1-6月大連房地產(chǎn)開發(fā)施工面積1589萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)49.8%；新開工面積476.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)57.6%；竣工面積71萬(wàn)平方米，下降6.3%；銷售商品房214.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.7%，其中銷售住宅185.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.9%；實(shí)現(xiàn)銷售額98億元，增長(zhǎng)25.7%，其中住宅銷售額74.6億元，增長(zhǎng)18.6%；空置面積222.2萬(wàn)平方米，下降24.1%。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)步伐穩(wěn)健

06年以來(lái)，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，各月累計(jì)投資同比增幅均在30以上，除1-2月增長(zhǎng)37.1%外，其他各月增幅在30-32%之間，上下波動(dòng)未超過(guò)2%。截至6月末，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資123.65億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，對(duì)全社會(huì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率24.8%，貢獻(xiàn)了6.8個(gè)百分點(diǎn)。與2006年前幾個(gè)月比，貢獻(xiàn)有所減弱。

各項(xiàng)投資對(duì)大連房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)情況表

二、住宅仍是開發(fā)主體，開發(fā)比重上升

1-6月，大連市住宅投資89.9億元，占全部房地產(chǎn)投資的72.6%，同比上升15.4個(gè)百分點(diǎn)；住宅施工面積1154.2萬(wàn)平方米，占全部施工面積的72.6%，同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)；住宅新開工面積390萬(wàn)平方米，占全部新開工面積的81.9%，同比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)；竣工住宅62.6萬(wàn)平方米，占全部竣工面積的88.2%，同比上升1個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售面積185.8萬(wàn)平方米，占全部銷售面積的87%。

三、外區(qū)（市）縣房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，對(duì)大連市總體指標(biāo)增長(zhǎng)拉動(dòng)力增強(qiáng)

1-6月，市內(nèi)四區(qū)以外的區(qū)（市）縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30.7億元，增長(zhǎng)95.2%，增幅高于總體65個(gè)百分點(diǎn)，高于市內(nèi)四區(qū)76.9個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)大連市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)52.3%，貢獻(xiàn)了15.8個(gè)百分點(diǎn)，市內(nèi)四區(qū)對(duì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)低于外區(qū)市縣。市內(nèi)四區(qū)與外區(qū)市縣房地產(chǎn)投資比為24.8：75.2，上年同期為16.6：83.4。此外，外區(qū)市縣施工面積、新開工面積、銷售面積等主要指標(biāo)增幅均高于大連市及市內(nèi)四區(qū)。

四、建設(shè)資金相對(duì)充足，貸款比重降低

1-6月，大連市房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源合計(jì)234.8億元，企業(yè)年計(jì)劃投資資金到位率84%，高于上年同期70%的水平。在本年到位的163.1億元資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款42.1億元，增長(zhǎng)8.4%，占25.8%，同比降低4.6個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金56.8億元，增長(zhǎng)21.1%，占32.5%，同比降低4.1個(gè)百分點(diǎn)；其他資金（主要是定金及預(yù)付款）62.6億元，增長(zhǎng)62.8%，占38.4%，同比上升8.3個(gè)百分點(diǎn)。

五、空置房得以大量消化，空置一年以上房屋及市內(nèi)四區(qū)占比重降低

截至6月末，大連市空置商品房222.2萬(wàn)平方米，下降24.1%，其中空置一年以上168.7萬(wàn)平方米，下降32.6%，占總空置量的75.9%，同比降低9.5個(gè)百分點(diǎn)。從地域看，市內(nèi)四區(qū)空置比重降低。截至6月末，市內(nèi)四區(qū)空置面積105.2萬(wàn)平方米，下降36.7%，占大連市空置量的比重由上年同期的56.7%降為47.3%，降低了9.4個(gè)百分點(diǎn)，其中空置住宅54.8萬(wàn)平方米，比上年減少近一半。

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況

2006年三季度，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)朝著國(guó)家宏觀調(diào)控的目標(biāo)方向發(fā)展。市場(chǎng)運(yùn)行總體趨于平穩(wěn)，投資和施工規(guī)模于穩(wěn)步增長(zhǎng)中速度放緩，新開工面積大幅提高，竣工面積、銷售面積保持增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)步回落，銷售總量繼續(xù)增長(zhǎng)。

一、投資和新開工、施工規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，增幅回落

2006年一季度至7月末，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，各月累計(jì)投資增幅在30-32%之間，自8月份開始連續(xù)兩月出現(xiàn)回落。1-9月，大連市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資214.7億元，增長(zhǎng)19.8%，低于全國(guó)平均增幅4.5個(gè)百分點(diǎn)。增幅繼上月回落5.8個(gè)百分點(diǎn)后，繼續(xù)回落6.2個(gè)百分點(diǎn)，與1-7月比投資增幅累計(jì)回落了12個(gè)百分點(diǎn)。大連市房地產(chǎn)施工面積1843.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)38.2%，增幅繼上月回落4.2個(gè)百分點(diǎn)后，又回落7.9個(gè)百分點(diǎn)，與1-7月比累計(jì)回落了12.1個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積826.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)68.8%，增幅比上月回落18.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為21.4%，比上年同期回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。

二、施工、新開工規(guī)模及增幅創(chuàng)大連歷史最高水平

截至9月末，大連市房地產(chǎn)累計(jì)施工面積1843.7萬(wàn)平方米，總量超出去年全年270多萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.2%，其中本年新開工826.6萬(wàn)平方米，超出去年全年近200萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)68.8%，不論總量還是同比增幅，兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)大連歷史最高水平。

三、大連市竣工、銷售總量增長(zhǎng)，空置總量下降

截至9月末，大連市房地產(chǎn)竣工面積188.5萬(wàn)平方米，其中竣工住宅162萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)44.9%和39.4%；累計(jì)銷售商品房面積383.6萬(wàn)平方米，其中銷售住宅345.5萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)15.8%和11.2%；實(shí)現(xiàn)銷售額178.9億元，增長(zhǎng)32.1%，其中住宅銷售額149.8億元，增長(zhǎng)22.3%。截至9月末大連市空置商品房204.4萬(wàn)平方米，其中空置商品住宅112.9萬(wàn)平方米，分別下降24.4%和31.8%。

四、住宅建設(shè)力度加大，建設(shè)比重提高

2006年以來(lái)，大連在國(guó)家宏觀政策引導(dǎo)下，不斷加大住宅建設(shè)力度，提高住宅建設(shè)比重。1-9月，大連市累計(jì)新開工住宅面積674.3萬(wàn)平方米，占全部新開工面積的81.6%，同比提高3.6個(gè)百分點(diǎn)；住宅施工面積1373萬(wàn)平方米，占全部施工面積的74.5%，同比提高3.3個(gè)百分點(diǎn)；完成住宅投資149.6億元，占投資比重為69.6%，同比提高12個(gè)百分點(diǎn)。

五、開發(fā)重心外移，區(qū)市縣建設(shè)速度加快，市內(nèi)四區(qū)和區(qū)市縣房地產(chǎn)開發(fā)占大連市比重此消彼長(zhǎng)，變化明顯

2006年以來(lái)，大連房地產(chǎn)開發(fā)重心明顯由市內(nèi)四區(qū)向外轉(zhuǎn)移，區(qū)市縣建設(shè)步伐加快。1-9月，區(qū)市縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要指標(biāo)增長(zhǎng)速度快于大連市及市內(nèi)四區(qū)，建設(shè)比重與上年同期比均有不同程度提高。這些指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、新開工面積、土地購(gòu)置面積和土地開發(fā)面積等。其中，土地開發(fā)面積同比雖為下降，但降幅遠(yuǎn)低于大連市及市內(nèi)四區(qū)，其他幾項(xiàng)指標(biāo)均高幅增長(zhǎng)。

2006年1-9月大連全市、市內(nèi)四區(qū)、區(qū)市縣房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)增速比較表

2005、2006年大連市內(nèi)四區(qū)和區(qū)市縣房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)比重變化表

六、商品房銷售保持增長(zhǎng)，主要靠區(qū)市縣及期房旺銷拉動(dòng)

1-9月，大連市累計(jì)銷售商品房383.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.8%，其中銷售住宅345.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.2%；實(shí)現(xiàn)銷售額178.9億元，增長(zhǎng)32.1%，其中住宅銷售額149.8億元，增長(zhǎng)22.3%。市場(chǎng)銷售呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（1）區(qū)市縣商品房持續(xù)旺銷，帶動(dòng)大連市銷售呈兩位數(shù)增長(zhǎng)。2006年以來(lái)，大連市內(nèi)四區(qū)以外的區(qū)市縣商品房市場(chǎng)異?；钴S，持續(xù)保持旺銷勢(shì)頭。1-9月，區(qū)市縣累計(jì)銷售商品房188萬(wàn)平方米，增幅高達(dá)79.1%，其中銷售住宅172萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)77.4%；實(shí)現(xiàn)銷售額62億元，其中住宅銷售額55.1億元，增幅分別為118.3%和112.7%。在市內(nèi)四區(qū)商品房銷售下降的情況下，區(qū)市縣以近80%的增長(zhǎng)速度支撐大連市商品房銷售保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。區(qū)市縣對(duì)大連市銷售面積增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)158.9%，有效減輕了市內(nèi)四區(qū)銷售下降給大連市銷售增長(zhǎng)帶來(lái)的壓力。

（2）市內(nèi)四區(qū)銷售面積呈兩位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。截至9月末，雖然市內(nèi)四區(qū)商品房銷售增速（-13.6%）快于去年同期（-20.6%），但仍呈兩位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。市內(nèi)四區(qū)累計(jì)銷售面積195.5萬(wàn)平方米，其中銷售住宅173.6萬(wàn)平方米，分別下降13.6%和18.8%。在市內(nèi)四區(qū)銷售面積中，70%以上為期房銷售。

2006年大連1-9月商品房銷售、增速及市內(nèi)四區(qū)、區(qū)市縣比重情況表

七、住宅空置總面積及市內(nèi)四區(qū)空置面積比重降低

截至2006年9月末，大連市空置商品房204.4萬(wàn)平方米，下降24.4%，其中空置商品住宅112.9萬(wàn)平方米，下降31.8%，住宅空置面積占全部空置面積的55.2%，同比降低6.0個(gè)百分點(diǎn)。市內(nèi)四區(qū)空置商品房102萬(wàn)平方米，下降27.7%，其中空置住宅44.2萬(wàn)平方米，下降42.6%，市內(nèi)四區(qū)占大連市空置面積比重為49.9%，同比降低2.3個(gè)百分點(diǎn)。

第三節(jié) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控情況

一、施工規(guī)模增幅回落，投資增速放緩

2006年8月份以來(lái)，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資和施工規(guī)模增幅連續(xù)兩月出現(xiàn)回落，與7月末比，增幅均累計(jì)回落12個(gè)百分點(diǎn)。尤其市內(nèi)四區(qū)投資增速（11.0%）低于大連市平均增速8.8個(gè)百分點(diǎn)，比7月末回落11.7個(gè)百分點(diǎn)，影響大連市房地產(chǎn)投資增速放緩（見表一）。相對(duì)于大連市平均水平，市內(nèi)房地產(chǎn)投資增速是2004年以來(lái)最低的。表明市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資不僅在近兩年宏觀調(diào)控政策重點(diǎn)關(guān)注和作用下開始趨于謹(jǐn)慎，而且大連市2006年繼續(xù)深入貫徹宏觀調(diào)控政策后的作用也進(jìn)一步顯現(xiàn)。

二、新開工面積大幅增加

1-9月，大連市新開工面積826.6萬(wàn)平方米，增幅達(dá)68.8%，其中市內(nèi)四區(qū)新開工面積458.7萬(wàn)平方米，增幅達(dá)63.7%。而同期大連市完成開發(fā)土地面積236.9萬(wàn)平方米，同比下降16.4%，其中市內(nèi)四區(qū)開發(fā)土地面積94.7萬(wàn)平方米，同比下降27.3%。土地開發(fā)面積大幅下降與新開工面積超常增長(zhǎng)現(xiàn)象并存，一方面說(shuō)明2004和2005年市政府增加的土地供應(yīng)量開始進(jìn)入開發(fā)建設(shè)周期；另一方面說(shuō)明，在宏觀調(diào)控政策壓力下，以前年度沒有開發(fā)建設(shè)的土地在2006年集中加快開發(fā)建設(shè)。同時(shí)反映“地根”、“銀根”進(jìn)一步緊縮影響了開發(fā)商的市場(chǎng)心理預(yù)期，對(duì)土地交易更加謹(jǐn)慎，導(dǎo)致土地開發(fā)投入減弱。

三、住宅施工和竣工面積大幅增長(zhǎng)

潛在供應(yīng)量有望較快增長(zhǎng)。1-9月大連市住宅施工、竣工面積分別為1373萬(wàn)平方米和162萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)44.7%和39.4%，特別是市內(nèi)四區(qū)施工、竣工面積分別為866.9萬(wàn)平方米和100.7萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)33.8%和121.8%。

四、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度加大

1-9月，大連市經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積23.3萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)130.8%，施工規(guī)模為72.9萬(wàn)平方米，同比增幅為88.9%，銷售面積24.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)122.3%，完成投資6.6億元，增長(zhǎng)18.2%。

五、房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)步回落

去年底至2006年初，大連商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，隨著宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，大連房?jī)r(jià)穩(wěn)步回落。1-8月，商品住宅漲幅分別為18.9%、15.1%、12.9%、11.1%、15.2%、8.9%、8.6%和7.0%。

第四節(jié) 大連房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場(chǎng)的因素趨勢(shì)預(yù)測(cè)

一、目前建設(shè)規(guī)?？晒╀N售周期大約3年左右

截至9月末，大連房地產(chǎn)在建施工規(guī)模1843.7萬(wàn)平方米，其中住宅施工規(guī)模1372萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)到年底，大連市房地產(chǎn)施工面積和住宅施工面積將分別達(dá)到2000萬(wàn)平方米和1500萬(wàn)平方米左右。近幾年大連市和市內(nèi)四區(qū)商品住宅年銷售量約為500萬(wàn)平方米和300-350萬(wàn)平方米左右，據(jù)此推算目前在建規(guī)?？晒╀N售周期大約為3年左右。

二、區(qū)市縣投資和銷售近期內(nèi)仍將發(fā)揮重要的推動(dòng)作用

2006年以來(lái)區(qū)市縣房地產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，截至9月末區(qū)市縣房地產(chǎn)完成投資52.7億元，增幅達(dá)58.7%，對(duì)大連市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為55%，雖然區(qū)市縣投資僅占大連市房地產(chǎn)投資四分之一的份額，但目前市場(chǎng)的旺銷將會(huì)繼續(xù)刺激投資需求，近期內(nèi)區(qū)市縣房地產(chǎn)投資仍將推動(dòng)大連市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。

2006年大連市內(nèi)四區(qū)以外的區(qū)市縣商品房銷售呈現(xiàn)旺盛增長(zhǎng)勢(shì)頭，區(qū)市縣銷售面積占大連市銷售面積比重繼7月末首次與市內(nèi)四區(qū)持平后，已連續(xù)三個(gè)月保持該比重，但9月末的增速和比重與8月末比都略微回落。截至9月末，區(qū)市縣銷售面積增長(zhǎng)79.1%，占大連市比重為49%，與8月末比分別回落2.4個(gè)和3.6個(gè)百分點(diǎn)。近期內(nèi)，區(qū)市縣的旺銷仍將推動(dòng)大連市銷售增長(zhǎng)。

三、房地產(chǎn)投資和市場(chǎng)銷售可能于明后年進(jìn)入盤整期

（1）從1-9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，大連市本年購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)67.6%，新開工面積增長(zhǎng)68.8%，達(dá)826.6萬(wàn)平方米，這些土地將陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)，新開工項(xiàng)目進(jìn)入正常建設(shè)周期。盡管1-9月土地開發(fā)面積同比年下降，但根據(jù)市內(nèi)今明兩年供地和經(jīng)濟(jì)適用房等中低價(jià)位商品房建設(shè)計(jì)劃安排情況，以及目前大連市土地面積購(gòu)置情況預(yù)計(jì)，今后兩年房地產(chǎn)后續(xù)項(xiàng)目相對(duì)充足，2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資將突破300億元，增速超過(guò)15%。明年也將保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，增速至少與2006年持平，總量達(dá)到350億元以上。

（2）從投資增長(zhǎng)周期看，1991-1995年，大連房地產(chǎn)投資增速高于全社會(huì)投資增速，為一個(gè)繁榮期；1996-1998年，房地產(chǎn)投資增速低于全社會(huì)投資增速，經(jīng)歷了盤整期，期間個(gè)別年份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；1999-2000年，房地產(chǎn)投資增速再次高于全社會(huì)投資增速，并且于2000年房地產(chǎn)開發(fā)投資突破百億元，形成高點(diǎn)，增幅達(dá)58%；2001-2004年，大連房地產(chǎn)投資在此高基數(shù)上保持了平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，雖然增速低于全社會(huì)投資增速，但在2004年，投資增幅達(dá)到38.1%的又一高點(diǎn)，預(yù)計(jì)今后幾年會(huì)再次進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期。

市場(chǎng)情況預(yù)計(jì)

截至9月末，大連市空置商品房面積204.4萬(wàn)平方米，空置住宅面積112.9萬(wàn)平方米，其中市內(nèi)四區(qū)空置商品住宅面積僅為102萬(wàn)平方米，空置一年以上住宅只有幾十萬(wàn)平方米，目前的商品房空置量達(dá)到2000年以來(lái)的最低點(diǎn)。與近兩年的旺盛需求相比，商品房供應(yīng)量明顯不足。但這種供不應(yīng)求局面隨著市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增加將逐步改變。

（1）根據(jù)去年和2006年的供地情況以及2006年新開工規(guī)模和1.5年左右的建設(shè)周期推斷，明年下半年開始至后年上半年，將有大批項(xiàng)目竣工交付。

（2）從歷年商品房建設(shè)規(guī)模和空置面積走勢(shì)圖可以看出，在施工面積增幅達(dá)到高峰后的1-2年，將出現(xiàn)空置面積增幅的高點(diǎn)。2006年1-9月施工面積增長(zhǎng)38.2%，預(yù)計(jì)到年底仍將保持高幅增長(zhǎng)，據(jù)此推算在2007-2008年，空置面積可能出現(xiàn)較高增幅。

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