第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

2006年1-6月武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資152.21億元，與去年同期相比增長33.9%,占全社會固定資產(chǎn)投資的25%;其中房地產(chǎn)住宅投資為110.19億元,同比增長42.5%.

受國家宏觀調(diào)控及投資結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，武漢市固定資產(chǎn)投資增長幅度逐步回落，1-6月投資增幅比一季度回落6個百分點，比上年同期低13.2個百分點，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比一季度回落9.7個百分點.

在武漢市各區(qū)中，江漢區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資38.69億元，江岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資31.53億元，武昌區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資26.56億元，分列武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資前三位。

二、金融情況

2006年4月28日起央行再次上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率,金融機構(gòu)一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%.2006年1-6月, 武漢市房地產(chǎn)短期貸款余額和中長期貸款余額占全市貸款總額的比重為87.7%，其中：短期貸款余額1228.13億元，中長期貸款余額1923.70億元。金融機構(gòu)全部新增貸款中，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵貸款新增的比重正逐年下降：2003年末的比例為29.5%；2004、2005年分別降至28.24%、16.6%，2006年6月末這一比例為22.29%。

三、商品房供給情況

2006年1-6月武漢市商品房施工面積為2199.53萬平方米,同比增長19%,其中商品住房施工面積為1838.7萬平方米,同比增長21.2%;商品房新開工面積為571.35萬平方米,同比增長21.2%;商品房新開工面積為571.35萬平方米,同比減少8.8%,其中商品住房新開工面積為520.47萬平方米,同比減少6.1%;商品房竣工面積為161.01萬平方米,同比增長7.1%;商品房空置面積為69.23萬平方米,同比增長4.5%,其中商品住宅空置面積為42.09萬平方米,同比減少8.2%.

四、商品房銷售情況

房地產(chǎn) 行業(yè) 調(diào)控政策的實施，市場觀望氣氛漸濃，在房價走勢預期不明朗的形勢下，居民購房行為趨于理性，住房消費需求今年以來持續(xù)下滑。1-6月武漢市竣工商品房面積161.01萬平方米，比去年同期增長8.5%，商品房銷售面積420.12萬平方米，比去年同期下降14.6%，商品房空置面積達到69.23萬平方米，增長4.5%,商品房銷售持續(xù)下降.

五、土地市場情況

2006年1-6月,武漢市土地公開出讓面積為84.2億元,土地公開出讓金額為27.1億元.

六、消費市場情況

從消費人群來看，原居住地為武漢市的購房者占到61.08%,外市購房者(含長期在武漢工作、生活的部分消費者)占到38.92%，在外市購房者中，本省占到了66.6%，外省占到33.16%，境外占到0.48%。消費者的居住支出平均為64.49元，與去年同期相比下降16.6%。

在購房者中，家庭已擁有一套住房進行第二次或多次購買行為的占到59％，其中，東西湖區(qū)和洪山區(qū)所占的比例最高。

各區(qū)二次置業(yè)者占各區(qū)購房者比例

第二節(jié) 房地產(chǎn)供給和銷售基本 分析

2006年上半年，武漢市在售項目數(shù)754個，新增項目數(shù)為82個。

目前，住宅物業(yè)仍是房地產(chǎn)的主要供給產(chǎn)品，寫字樓物業(yè)供給量相對較少，但通過對上半年房地產(chǎn)市場一、二季度的具體 分析 ，寫字樓供應(yīng)量增長最快，達到15.3%，住宅供應(yīng)量增幅為6.2%，商鋪供應(yīng)量增幅為8.8%。

全市分物業(yè)供應(yīng)面積比例圖

一、商品住宅供應(yīng)與銷售基本 分析

1、商品房供需 分析

2006年武漢商品住房市場總?cè)萘考s為84800套，上半年市場容量（總需求）45339套，總供給75520套，總體供需比1.67：1

估計2006年武漢住房市場全年的市場總?cè)萘繛?4800套，其中，上半年的市場容量為45339套，而上半年市場的實際總供給量是75520套，供給已經(jīng)遠大于需求，供需比例達到1.67：1。

2006年上半年武漢市有幾個體量較大的樓盤推向市場，如錦繡長江、光谷世紀城、錦繡龍城、水岸星城等，平均供應(yīng)體量都在50萬平方米以上，使得武漢市2006年上半年的供應(yīng)量有較大的提高，而相比之下需求量受各方面因素的影響，有一定的萎縮，與去年同期相比，今年上半年商品住宅銷量下降了4.1%，這使得供需矛盾顯得十分突出。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致購房需求減少

為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在2005年對拆遷規(guī)模進行了壓縮。2005年，全市舊城改造拆遷面積為151.58萬平方米，同比下降36.2％；拆遷戶數(shù)為14800戶，同比下降16.8％。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。家庭已擁有一套住房進行第二次或多次購買行為的占到59％，其中，包含了改善居住和投資購房等動因，由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響最大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

3、武昌區(qū)、江岸區(qū)是上半年的熱點購房區(qū)域

潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于武昌區(qū)和江岸區(qū)，具體而言，實際上對漢口中心城區(qū)的偏好程度更高，但受到該區(qū)高房價影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群在別的片區(qū)尋求替代品；在幾個大盤的拉動下，東湖開發(fā)區(qū)、江岸區(qū)、橋口區(qū)的銷量比例在二月份有所增加。

4、上半年主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在3000-4000元/平方米

3000—4000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的40%以上，5000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升，市場上5000元/平方米以上產(chǎn)品的增多是帶動相應(yīng)購房需求增長的有力因素。同理，3000元/平方米以下產(chǎn)品的銷量逐步遞減。

5、上半年主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在80-100和120-140平方米

2006年上半年的戶型供銷售比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，80平方米以下戶型求大于供，120平方米以上戶型供大于求，80-100平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到20%，90平方米以下戶型銷售量占到18%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度目前表現(xiàn)的并不明顯。

二、寫字樓供應(yīng)與銷售基本 分析

目前，武漢市新增寫字樓主要集中在東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、中南路等區(qū)域，占到了全市整體新增供應(yīng)的三分之二左右。5A級寫字樓、公寓式辦公樓、針對創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)定制的面積可分割式寫字樓的出現(xiàn)都表明武漢市寫字樓的功能正被不斷具體化，而經(jīng)濟的快速增長（2006年一季度武漢GDP增幅為9年來同期最高值）進一步促使了寫字樓市場的活躍，也促進了更多的企業(yè)進入寫字樓辦公。

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